寓言-寓言公寓暴雷的一部分始终“技术操作失误”导致资金链的断裂？

(图像源:回答者提供图)

经济观察新闻研修记者吴小飞林小森没想到“技术操作失误”卷入了整个公司，原本他只是想剥离一部分资产。

“你认为我是SB吗？。 我也这么认为。 」林小森双手抓住头发，声音模糊，头发颜色与年龄不符，在声音中显露无力和疲劳。 他提到的是他的公司停止向房东支付租金。

10月23日晚上，在上海车站附近的咖啡馆，林小森匆匆赶到，比约好的见面时间晚了一个多小时，被“债权回收者”拖走了。

这一周前，林小森先生几乎所有的时候都在看着车轮式的人们。 他看到了与恋人保持距离开始租赁的公寓服务平台——公寓，遭遇了创立以来最大的危机。 数百名租户被房东命令搬家，数千名房东没有按时收取租金，多家银行来租房，合作租赁平台为了“挽回损失”，提前开始扣除租户……他们现在来找林小森，寻求一个说明。

10月19日，一些租客到公寓总部委托吴小飞拍照

公寓隶属于上海公寓信息科技有限公司(以下简称公寓科技)，成立于2014年。 据其主页介绍，公寓科技现在布置在代表上海的华东地区，有43家店铺，开业住宅数量超过2万家，管理资产超过300亿元。 林小森是公寓技术的副总裁。

林小森没有料到现在的状况。 他后悔了。 2018年以来，公寓资金紧张，但并没有“断裂”“崩盘”，只是想卖掉一部分资产，激活资金链，没有想到现在的状况。

偶然？ 还是“干”？

2018年9月末，林晓森在公寓里看到了“有心人的建议”，现在很后悔不再支付房东的房租。

据林小森说，当时公司支配的流动资金，还不够支付一个月的房租。 为了解决这个问题，通过与房东协商，可以延迟10天~15天等待资金周转，并在2018年8月左右，为了缓和流动性紧张，公寓的管理层销售了约3000套分散式公寓的住宅来源，为了提高转手的合理性，最终决定不向房东支付房租

根据住在公寓里的天使投资家的估计，房租约为1万元，出售300房源就能得到3000万元的流动资金，支持这期间也没有问题。

最终托盘为青客公寓上海青客设备租赁有限公司旗下业务。 该公司于2012年成立于上海，主要从事住宅销售、租赁、主机等业务。

2018年国庆假期后，公寓和青客公寓开始做司机面前的工作。 看公寓向青客公开背景数据，协助青客和看公寓的房东的对接说明。 危机从这一刻开始，以几何倍数爆发。

“青客人通过电话或邮件向房东传达‘公寓的资金链断了，青客接受’的消息。”上述公寓投资者表示，这是青客公寓接受的时候“打自己的算盘”的简单粗鲁的通知，没有考虑协助者的立场和房东的接受度，结果是 “这是技术操作上的失误！ ’他说

数码房东告诉记者，当一些青客谈到接管时，确实有类似的表现，态度不友好。

记者所在的一些微信，QQ租客维权群，成员也不简单。 总是有一部分人很活跃，通过“围栏”“用推特阅读”等方法要求强烈的维权。 10月16日，经济观察新闻记者被旧知识吸引到被称为“汇郡海棠的原维权大群”的微信群中，当时群成员有100多人。 奇怪的是，这个小组有100多名成员，由自称是公寓租赁人的人组成。 这个人因为自己是汇郡海棠苑的房地产管理员，所以掌握了租赁人的联系方式。 但是，大多数小组的成员都不认识这个人。 此人在群体内非常活跃，不断转移租客的维权动态，使人们扩大舆论，舆论发酵后，此人悄悄转让群体主人公。

但是，青客公寓宣传经理刘晨否认了上述说法，青客说不允许业务员扩散恐慌情绪，但是有没有与一线员工类似的话术还需要进一步验证。 但刘晨并不否认青客有扩大住房来源的需要。

另外，10月15日，上海华瑞银行的一封通知书肯定让访问咨询的当事人确信“不能看公寓”。

通知书的主要内容是，看公寓装修房屋的资金系华瑞银行贷款，同行看公寓房租拖欠，因此有义务监视一部分房东关闭房屋回收房屋的传闻，看公寓保障装修资产的安全。 出了这个通知书，马上在网上展开，公寓暂时面临流动性的危机，成为了最有力的证明。

华瑞银行贴在公寓总部的通告状照片吴小飞上

林小森表示，公寓对华瑞银行的早期贷款为1亿元，目前负债额约为8000万元。 据相关人士透露，这笔借款与公寓创始人相距甚远，以林小森的所有权为当铺，现在以公寓科学技术为主体的公司公章已经交给华瑞银行。 华瑞银行在这个节点上发表的报纸公告，上述投资者也认为是协助接收青客的行为。

青客公寓也否认了上述“推测”。

经济观察新闻记者通过电话和邮件向华瑞银行的许多中干部管理者确认，除了一位管理者回应“信息开设不可靠，华瑞银行总是为中小企业服务，保护金融消费者利益是最重要的工作”以外，没有正面的反应。

期间，更多家长借用公寓服务平台，跳过公寓意见，直接与房东沟通住房来源的租赁意向。

压力下的“开源节流”

公寓出现明显的现金流紧张，始于2018年初。 2018年1月，上海刻灵宁保洁有限公司因合同纠纷，曾向上海市徐汇区人民法院申请冻结公寓资产管理和公寓科技银行存款34.91万元。

公寓工作人员刘勇对经济观察新闻记者表示，从2018年上半年开始，多名提供服务的出租客户在退房时遇到不能按期退还押金的情况，数据占提供服务的退房客户总数的15%~20%。

有被调查的信息也进一步证实了这一说法。

9月14日，上海市消保委员会发表了“长屋公寓中介服务的投诉激增，市场风险凸显出来。” 2018年至发布日期，公寓未按约定期限退还押金，超过300人，延迟时间平均达3个月。

另外，公寓的科学技术引导出租客人，将一部分真相隐藏在各个方面的方式，以“拖欠旧债补贴现金”的方式缓和资金压力。

2018年初至9月底，部分租客陆续接到住宅管家的电话，公寓与原始租赁贷款的合作关系停止，需要变更合同，与新签订的不同租赁贷款签订租赁合同，并且与以往的合同相比，新签订的租赁合同价格将达到10%~15%

林小森表示，“一房两贷”的问题是前期合同期满时的正常更新，贷款合同前后签订，不是“一房同时两贷”。 公寓科学技术会以租赁人暂时返还租赁为理由，与租赁人协商债务回购问题，但由于现金流紧张，延期债务回购或者延期偿还时间。

实际上，租客多数是因为优惠住宅价格而改变了合同，但是大部分租客的最初合同还没有到期。 “停止合作”的说法也与事实不同。 以租赁公司的元宝e家为例，分别出现在被解约的合同文件和更新的合同文件中。 这个操作意味着公寓通过新租赁可以增加现金流的一部分，同时延迟前期合同的债务赎回和偿还节奏，为平台的周转腾出空间。

这也成为了租客10月维权的重要诉求。 多位租客作出反应，前期已经结束了几个月的贷款合同，早期一直在退租处理中，最近突然到期未付。 10月16日，元宝e家在当晚突然袭击扣除，公寓向房客发表了及时提取银行现金的提示。

“我们今年六月投资了。 规模是1亿5千万元，但后来自由租赁公寓的平台爆炸，出现租金和甲醛超标等问题，风口变直，这件事变黄了，”林小森说。 经济观察新闻记者向公寓科技天使投资者和公司内部工作人员验证了这一信息。

在这一回合融资中，公寓科技改变了商业战略，新的商业计划书主要讲了两个“故事”。 一是以收购两家租赁的方式扩大住房来源，另一是今年4月在深交所认可的华泰佳越——中南菩悦浦寓类reisers。

6月份“决定”的投资的赌注协议，3年内住宅源扩大到20万家，在同一期限内出货完成。 为了赢得这项投资，林小森开始鼓励员工放弃房间。 但是，由于资金的限制，公寓的科学技术倾向于从二大家那里收取租赁。

二房东是指像公寓和杭州鼎家这样的租赁服务平台。 林小森先生计算了借款，不还债，或者从改装后的二大家那里收到租赁，每个房间的装修成本平均可以节约40%。

为赢得投资者的欢迎，公寓立即获得了200套源。 根据上述投资者给予的参考标准，按套房3间，租金1万元计算，本次突击住宅来源为600间，共计约600万元，这肯定给资金紧张的公寓科技造成了很大的负担。

八月份，我家原副社长胡景晖公开揭露了长屋公寓的混乱，杭州鼎家等平台的雷暴事件频发，舆论哗然，这本书可以解决焦眉的突然投资。 “这大大打乱了我们的节奏，暂时被动”。 林小森说。

为了保护“自己也不能一动不动地看着自己的孩子死去”的公司，林小森实施了“减肥计划”，销售了一部分资产，缓和了资金流动性的压力。 出售的资产是因为成本过高而难以运营的分散型租赁公寓业务。

模式的疼痛？ 还是变革的框架？

冻三尺不是一天的冷。 投资搁置和资产剥离等“事故”事件，可能加剧了资金的崩溃，但是找不到稳定可持续的运营模式，也许是窥视公寓今天状况的原因。

根据上述投资者的回忆，在2014年投资时，他们以住宅、装修、再租的模式运营，推算规模达到约1万小时时可以实现利润。 租房在一线城市只有需求，现金流量稳定充足，是有期限的生意。

从公寓创始人的距离来看，软银年轻时曾经服务过中国、手机网络和上海的奇点投资等机构，熟悉一些投资圈的人。 和林小森相距甚远。 多个独立来源对经济观察新闻记者说，两人是更现实、更勇敢的人。 林小森主要负责实际业务运营。 那封微信被称为“DS”，对员工非常亲切，被称为“大叔”。

参与公寓天使回合投资的创业者向经济观察新闻记者提出，到2015年上半年资本等进入，公司一年内房源扩大到5000家，这种速度超出了投资者的预期。

“当时的公寓规模很小，而且没有拿到钱，所以在租赁公寓市场竞争白热化的时期，发展很稳健。”上述创始人表示，2015年前后，长屋公寓平台像雨后的竹笋一样出现，包括蘑菇和青客在内的公寓

公开资料显示，2014年3月至2015年3月，公寓相继获得三轮贷款。 明星投资者是雷军旗下的资本，其馀地方包括险峰华兴、共同创办策源等。 2015年底，看到公寓迎接b回合融资，投资对象为西安高新技术投资和上海中城联盟。

林小森表示，从公司成立到2016年，公寓处于稳定有序的发展状态。 但是在当时的情况下，公司的主要业务是分散型的长屋公寓。 由于这部分住宅成本高，消费群体对价格的敏感度高于服务，利润空间有限。 根据他们的估计，每套房每月租金的总利润是租金的15%-20%，除了运营成本，净利润很少。

2016年，公寓的管理层与中国reiser联盟、一些深厚的相关人员一起去美国，参加了当时的北美reiser年会。 寓见团队以承载集中公寓的方式实现资产证券化，是未来的趋势，产生了变革的一年。

同时，在过去的住宅扩建过程中，公寓也认识了很多房地产经纪人。 林小森表示，一座大楼已经建成，平均每个开发人员有15%的住房来源自立，这部分住房来源有管理需求。

但是根据今年6月公开的说明，reiser级的运营方式是指，首先从公寓中找到价值被过低评价、有投资价值的资产，开发者作为原始权益者购买，然后通过资产的运营，在产生一定的现金流量后，将资产包装到reisers级产品中

据林小森介绍，为了发行reisers级产品，我们会看到公寓，放宽扩展速度，组成专业团队，做好市场调查等前期准备。 战略变革计划中2016年到2018年之间融资的准备还没有做好。 因此，公司必须在单方面维持正常运营的同时，培养新的团队，这个过程太耗费了。 到2018年，班级reisers进展缓慢，平台资金紧张才开始新的融资。

但是，前面提到的投资家对经济观察新闻记者说，从2016年到2018年，由于公寓没有达成一部分投资者的同意，一部分股票变成债权，有不少偿还压力。 这期间，寓见管理层也在寻找新的投资家，但是由于很多原因，结果没有成功。 另外，公司意图将来上市，过度规范的要求，提高了整体运营成本。

在市场上受到批判，用烧钱的方法扩大规模，以低于成本的租金进行恶劣竞争，在公寓暴雷事件中似乎不是核心要素。 多层次的独立来源经济观察新闻记者表示，公寓的住宅来源空缺率在5%左右，同一区域的各房间的住宅成本比同质平台上下波动100元。

有趣的是，2018年9月27日，林小森停止在公寓向房东支付房租，分别以990万元、10万元的预约支付出资额，成立了上海遂林公寓管理有限公司。 该公司的主要营业业务包括物业管理、物业中介服务、酒店管理、租赁经营、所有设备租赁等。

上述寓见员工认为，该公司的成立是因为转移了一部分资金，为了不发生现在无法支配现金的情况，实际上预约没有完成，公司的注册费用也有限。 “上司的操作，试图控制一部分公司的财务，但最后没有成功。”

林小森否认了这一点，该公司的成立是为了与台湾某房地产公司合作，创建雅诗阁、辉盛这样的高级服务式公寓而注册的，这不是原公司的业务所独占。

对于资金管理，上述公寓投资者表示，所有资金都放在特别设立的银行账户中，公寓、银行和合作者共同监督，管理层不太可能随意挪用资金。 另外，在公寓见到的合作者晋商消费金融的经营者也说，每月向房东支付分散式租赁公寓租金的租金，由该平台自己支付。

谁会买“小姐”？

10月16日起一周后，出租人访问了公寓徐汇区总部、上海市徐汇区经探支队、上海市信访组织维权，主张有关部门有权解决侵权问题。

现在出租客户反应的主要问题是租赁期未到就要结帐，结帐的人很难拿到保证金，不能解除捆绑的分期付款，结帐后也要付费，有些出租客户是“一家两口出租”的问题，房东的

房东一方主要有两种类型。 一是要求与公寓解除合同，回收住宅的使用和管理权，约定是自己直接租赁还是管理。 另外，虽然想接受收盘，但是希望保证相关人员有诚意，不会损害转让后的利益。

10月19日，在公寓总部，上海市公安局徐汇区署的警察徐兵告诉记者，目前解决出租人和房东问题的最好办法是找到新的平台，实现顺利过渡。

租赁市场异军突起与国家政策方向密切相关。 2016年6月国务院办公厅发布的《关于住房租赁市场培育与发展的若干意见》显示，深化住房制度改革，实现城镇居民居住，培育和发展住房租赁市场，必须实施购房租赁。 同时，强调鼓励地产商进行房租业务，规范住房租赁中介机制，支持和规范个人租赁住房等方法，培养市场供应主体。

据此，10月22日，经济观察新闻记者就公寓暴雷、租赁人的安置问题，给上海市政府发言人和上海市住宅建设委员打了电话。 据上海市政府发言人徐威介绍，这件事不知道，不能回答。 据上海市住宅建设委员会事务所负责人介绍，公寓是P2P平台运营的问题，公安部门正在验证中，不属于该部门的管辖业务，难以应对。

10月23日晚，几天后轮式面对面谈判结束后，林小森向经济观察新闻记者透露，关于上述问题各方面的应对方案，青客等长屋公寓平台将继续推进接收，主要6家合作金融机构将停止对租客的扣除和追征，应化分期和元宝e家也将最近解决方案

另外，上海市房管局也设立了“寓见问题组”，首先确保租户能够正常居住，政府各部门之间协调，通知地方街道和公安人员，向租户所在地派遣人才，发生租户和其他情况的，立即制止。

“我们是第一责任人，绝对不会逃跑。 ’林小森说。

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